Wie Kennzahlen Das Debt Sizing Beeinflussen: Ein Einfaches Beispiel

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09.07.23 | 10:15am

In dieser Ausgabe unseres Newsletters befassen wir uns mit der Bestimmung der Kredithöhe bei langfristigen Finanzierungen anhand von einschlägigen Kennzahlen wie LTV, DSY, DSCR, etc.

Um die Beziehungen zwischen verschiedenen Kennzahlen und dem Debt Sizing klarer zu verdeutlichen, werfen wir einen Blick auf ein einfaches Beispiel. 

Nehmen wir an, wir haben ein Immobilienprojekt mit einem Wert von 10 Millionen Euro. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen 700.000 Euro und die jährlichen Schuldendienstverpflichtungen liegen bei 560.000 Euro. Daraus ergibt sich eine Debt Service Yield (DSY) von 700.000 Euro / 560.000 Euro = 1,25.

Zusätzlich legen wir fest, dass die Bank eine Mindest-Debt Service Coverage Ratio (DSCR) von 1,2 verlangt und die maximale Loan-to-Value (LTV) Ratio 60% beträgt.

1. **DSY**: Eine DSY von 1,25 zeigt an, dass das Projekt ausreichende Einnahmen generiert, um seine Schulden zu bedienen. Eine DSY von 1,25 oder höher wird allgemein als gesund angesehen und kann dazu führen, dass die Bank bereit ist, einen höheren Kredit zu gewähren.

2. **DSCR**: Bei einer Mindest-DSCR von 1,2 und Nettomieteinnahmen von 700.000 Euro beträgt das maximale Darlehen, das auf Basis dieser Kennzahl gewährt werden kann, 700.000 Euro / 1,2 = 583.333 Euro pro Jahr, was einem Gesamtdarlehensbetrag von mehreren Millionen Euro entspricht (abhängig vom Zinssatz und der Laufzeit).

3. **LTV**: Bei beispielsweise einem maximalen LTV von 60% und einem Immobilienwert von 10 Millionen Euro beträgt das maximale Darlehen, das auf Basis dieser Kennzahl gewährt werden kann, 60% * 10 Millionen Euro = 6 Millionen Euro.

In diesem Beispiel wäre die Bank wahrscheinlich bereit, eine Kreditsumme von ca. 7,5 Mio. EUR zu gewähren, da die DSY über 1 und der DSCR über der Mindestanforderung von 1,2 liegt. Die genaue Höhe des Darlehens würde jedoch durch die maximale LTV-Ratio begrenzt, die in diesem Fall 6 Millionen Euro beträgt.

Dieses Beispiel verdeutlicht, dass die endgültige Entscheidung über das Debt Sizing von einer Kombination verschiedener Faktoren abhängt, darunter DSY, DSCR und LTV.

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