Preferred Equity Bridge
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27.08.23 | 10:15am
In dieser Ausgabe unseres Newsletters beschäftigen wir uns mit Preferred Equity Bridge Finanzierungen bei fast fertigen oder fertigen Projekten und ob diese in der aktuellen Situation eine sinnvolle Lösung für Liquiditätsengpässe darstellen.
Preferred Equity Finanzierungen bei Immobilienprojekten werden im Normalfall als Darlehen mit Gewinnbeteiligung ausgestaltet. Die Darlehensvariante ist insofern sinnvoll, da das Darlehenskapital noch vorrangig zum echten Eigenkapital ist. Die Gewinnbeteiligung wird aus einer Planrechnung des Projektsponsors abgeleitet, damit nicht bilanziell "getrickst" werden kann.
Aktuell stehen aus finanzieller Sicht viele halbfertige bzw. fertige Projekte aufgrund des schleppenden Verkaufs und haben das Problem, dass bestehende Mezzanindarlehen auslaufen oder bereits ausgelaufen sind. Eine Ablöse durch einen anderen klassischen Mezzaninkapitalfinanzierer gestaltet sich oftmals schwierig, da erstens eine generell Liquiditätsklemme den Markt beeinflusst und Mezzanininvestoren auch nur ungern andere Mezzanininvestoren ablösen (man möchte die Konkurrenz nicht unnötig unterstützen).
Sofern die Projekte aber aus heutigem Gesichtspunkt noch einen Puffer haben und lediglich der Abverkauf stockend ist, gibt es alternativ Investorengruppen, die bereit sind Mezzanindarlehensgeber abzulösen, sofern Ihre Rechnung aufgeht. Diese Equity-Investoren sind IRR-getrieben, das bedeutet die interne Kapitalrate sollte jedenfalls im Bereich von 17,50 % + liegen, um eine attraktive Alternative bieten zu können. Als Absicherung dient den Investoren ein Abtretungsangebot auf die Gesellschaftsanteile oder sonstige werthaltige Garantien bzw. Drittsicherheiten.
Für Projektsponsoren kann auch diese "teure" Variante sinnvoll sein.
Vorteile für Projektsponsoren:
vertrauensstärkende Maßnahme für Altinvestoren, da das Kapital rechtzeitig rückgeführt wurde
eigenkapitalschonend, da für die Ablöse nicht hartes Eigenkapital des Projektsponsors fließen muss (sofern vorhanden)
keine Verzugszinsen oder sonstigen Pönalemaßnahmen
mehr Zeit für die Abwicklung der Projekte und damit ein ruhigeres Fahrwasser in turbulenten Zeiten
In der Praxis können diese Finanzierungen über einen Kapitalgeber oder Club-Deal Strukturen abgewickelt werden. Für Projektsponsoren und Investoren kann sich hier ein gutes Kennenlern-Geschäft ergeben, auf dem man Beziehungen aufbauen kann, um in besseren Zeiten - die jedenfalls wieder kommen - eine breitere Basis zu haben.
Wir durften diese Art der Investitionen in den letzten Monaten begleiten und stehen gerne beratend im Abstimmungsprozess zur Seite.
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