Mieterbindungsprogramme

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14.04.24 | 10:15am

In der heutigen Ausgabe unseres Newsletters konzentrieren wir uns auf die praktischen Aspekte von Mieterbindungsprogrammen und wie diese die wichtigen Objektkennzahlen für die Finanzierung und Verwertung – WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term), Cap Rate (Kapitalisierungsrate) und NOI (Net Operating Income) – beeinflussen können.

Mieterbindungsprogramme – Ein Schlüssel zur Steigerung der Belegungsquote

Mieterbindungsprogramme sind entscheidend für die langfristige Stabilität und Profitabilität von Mietobjekten. Durch gezielte Maßnahmen zur Erhöhung der Mieterzufriedenheit können Vermieter die Fluktuation reduzieren und die Belegungsquote erhöhen. Beispiele für solche Maßnahmen umfassen regelmäßige Mieterbefragungen zur Zufriedenheit, Verbesserungen der Gebäudeinfrastruktur, Veranstaltungen für Mieter und flexible Anpassungen an Mieterbedürfnisse. Im Grunde genommen kann man die Mieterbindungsprogramme in organisatorische und strukturelle Programme unterteilen, wobei in den strukturellen Programmen Investitionen notwendig sind. 

Auswirkungen auf WAULT

WAULT gibt die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge an und ist ein Indikator für die Einkommenssicherheit einer Immobilie. Effektive Mieterbindungsprogramme können die Neigung der Mieter erhöhen, ihre Mietverträge zu verlängern bzw. längere Kündigungsverzichte abzugeben, was direkt zu einer Verlängerung des WAULT führt. Ein längerer WAULT bedeutet weniger Unsicherheit und potenziell höhere Bewertungen der Immobilie.

Einfluss auf die Cap Rate

Die Cap Rate wird oft als Indikator für das Risiko einer Immobilieninvestition verwendet. Eine niedrige Cap Rate deutet auf ein geringeres Risiko und eine höhere Attraktivität der Investition hin. Durch die Stabilisierung der Einkommensströme mittels erfolgreicher Mieterbindungsstrategien kann das wahrgenommene Risiko der Investition reduziert und somit eine Yield Compression am Objekt erzeugt werden.

Steigerung des NOI

Das Net Operating Income ist vielleicht die direkteste finanzielle Messgröße, die durch Mieterbindungsmaßnahmen beeinflusst wird. Durch eine bessere Mieterbindung entsteht automatisch eine höhere Belegungsquote. Diese führt zu stabilen und vorhersehbaren Einnahmen, die wiederum das NOI erhöhen. Gleichzeitig können durch langfristige Mieterbindungen die Kosten für die Neumietersuche und Leerstände minimiert werden, wodurch wieder eine Capes-Reserve gebildet werden kann um in neue Mieterbindungsprogramme zu investieren.

Praxisbeispiel: Bürokomplex in Linz

In einem Bürokomplex in Linz wurden nach Mieterbefragungen strukturelle Maßnahmen erörtert, darunter eine bessere Außenverschattung, neue Fancoils und eine PV-Anlage am Dach. Der Ankermieter (72% der Mieterlöse des Objektes) stimmte zu nach Verbesserung den Kündigungsverzicht von 4 auf 10 Jahre zu erhöhen. Diese simplen Maßnahmen erhöhten maßgeblich die Sicherheit des Objekt-Cashflows, verbesserten das Objekt durch strukturelle Erneuerungen und sorgten auch noch für ein besseres ESG-Scoring. 

Fazit

Investitionen in Mieterbindungsprogramme bieten eine hervorragende Möglichkeit, wichtige finanzielle Kennzahlen zu verbessern und die Rentabilität Ihrer Immobilien langfristig zu sichern. Durch die Förderung von Mieterzufriedenheit und -bindung können Sie nicht nur Ihr Portfolio optimieren, sondern auch dessen Marktattraktivität steigern.

Wir hoffen, dass dieser Einblick in die praktischen Vorteile von Mieterbindungsprogrammen für Sie hilfreich ist und freuen uns darauf, Ihnen in der nächsten Ausgabe weitere wertvolle Informationen zu liefern.