Capitalization Table
Bleiben Sie immer am neuesten Stand
07.04.24 | 10:15am
Im heutigen Newsletter betrachten wir die Mittelherkunft in der Projektfinanzierung, kurz auch Cap Table.
Der Cap Table (Capitalization Table) ist ein unverzichtbares Werkzeug, das nicht nur die Kapitalstruktur und Eigentumsverhältnisse eines Projekts transparent darstellt, sondern auch tiefgreifende Einblicke in die finanzielle Architektur und potenzielle Renditen bietet. Doch was ist ein Cap Table genau, und warum ist eine übersichtliche Darstellung für Banken und Investoren so wichtig?
Was ist ein Cap Table?
Kurz gesagt ist ein Cap Table Aufstellung der Mittelherkunft eines Projektes. Darunter sieht man die Eigenkapitalseite samt Anteilsverteilung, Investitionshöhen und weiteren Präferenzen, sowie die Fremdkapitalseite auf Senior und Junior-Ebene und gegebenfalls Hybridstrukturen. Der Cap Table spiegelt schnell und simpel die Vielschichtigkeit von Investitionen wider, indem er genau aufzeigt, wer in welcher Art und Weise finanziell beteiligt ist.
Im Kontext eines Immobilienprojekts umfasst der Cap Table also typischerweise:
Echtes Eigenkapital
Stille Beteiligungen: Investitionen, die im Austausch für zukünftige Erträge, aber ohne direkte Eigentumsrechte getätigt werden.
Preferred Equity - grundsätzlich eine Darlehensstrukur, das aber im Auszahlungswasserfall vor dem echten Eigenkapital ausbezahlt wird (Subform Mezzaninkapital)
(qualifiziert) Nachrangiges Eigenkapital (Subform Mezzaninkapital)
Hypothekarisch besichertes erstrangiges Darlehen (Senior-Fremdkapital)
Hypothekarisch besichertes nachrangiges Darlehen (Junior-Fremdkapital)
Besicherte und unbesicherte Anleihen, wobei diese üblicherweise für größere Projektfinanzierungen sinnvoll sind
Andere Finanzinstrumente: andere Strukturformen von Mezzaninkapital, wandelbare Schuldverschreibungen (Debt-Equity-Swaps) uvm.
Grundsätzlich sind der Kreativität hinsichtlich der Ausgestaltung keine Grenzen gesetzt, die genaue Verteilung der Rechte und Pflichten gibt die Einordnung im Cap Table vor.
Warum der genaue Cap Table so wichtig ist
Ein detaillierter Cap Table ermöglicht es, die genaue Mittelherkunft und die daraus resultierenden Verpflichtungen zu erkennen. Dies ist aus mehreren Gründen kritisch:
Transparenz: Investoren können die genaue Verteilung des Kapitals und die damit verbundenen Rechte verstehen.
Entscheidungsfindung: Ein klarer Überblick ermöglicht fundierte Entscheidungen über zukünftige Finanzierungen oder die Umstrukturierung von Eigentumsanteilen.
Konfliktvermeidung: Eine genaue Dokumentation hilft, Missverständnisse zwischen den Beteiligten zu vermeiden.
Beispiel Cap Table:
Wasserfall-Modell und Regelungen
Ein besonders wichtiges Element, das sich aus dem Cap Table ableiten lässt, ist das Wasserfall-Modell (Waterfall). Dieses Modell definiert, in welcher Reihenfolge und unter welchen Bedingungen die Rückflüsse aus dem Projekt an die Kapitalgeber verteilt werden. Es legt fest, wer zuerst bezahlt wird, wie viel jeder erhält und welche Bedingungen erfüllt sein müssen, bevor die nächste "Ebene" von Investoren oder Kreditgebern bedient wird. Das Verständnis des Wasserfall-Modells ist entscheidend, da es das Risiko-Rendite-Verhältnis maßgeblich beeinflusst und oft komplexe Regelungen enthält, die sich auf die Gesamtstrategie des Projekts auswirken.
Zusammenfassung
Der Cap Table ist weit mehr als nur eine Liste von Namen und Zahlen. Er ist ein fundamentales Instrument, das es ermöglicht, die finanzielle Struktur eines Immobilienprojekts vollständig zu verstehen und zu steuern. Durch die genaue Kenntnis des Cap Tables und die Analyse des Wasserfall-Modells können Investoren und Entwickler informierte Entscheidungen treffen, Risiken managen und die Grundlage für den Erfolg ihres Projekts legen.
Für weiterführende Fragen oder detaillierte Beratung und Strukturierung stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
Interesting reads of the week:
Nr. 1 - Vonovia holt sich 850 MEUR zu 4,25 % am Kapitalmarkt