Betreiber, Pacht- Oder Mischverträge
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13.08.23 | 10:15am
In dieser Ausgabe unseres Newsletters beleuchten wir ein essenzielles Thema innerhalb des Bereichs der Betreiberimmobilien: den Vergleich und die Unterscheidung zwischen Betreiberverträgen, Pachtverträgen und "Mischverträgen" hinsichtlich der Renditeerwartung der Auswirkungen auf Finanzierungen.
Betreiberverträge (Managementverträge) sind besonders im Bereich von Hotels, Serviced Apartments und Gesundheitsimmobilien, sehr verbreitet. Sie bieten aufgrund der Mieterlöse aus dem laufenden Betrieb das Potential einer attraktiven Rendite, die jedoch stark von der Leistung des Betreibers abhängt. Hierbei ist eine umsichtige Planung und ein Betreiber mit überzeugenden Referenzen von entscheidender Bedeutung. Realistische Worst Case Szenarien sind hier von Beginn an zu bedenken.
Pachtverträge hingegen ermöglichen als Investor eine konstante Pacht unabhängig von der operativen Leistung des Betreibers. Sie bieten ein stabiles Einkommen und Schutz vor Schwankungen im operativen Geschäft. Jedoch ist hier das Renditepotential begrenzt im Vergleich zu Betreiberverträgen und die Bonität des Betreibers sowie dahinterliegende Garantien gewinnen an enormer Bedeutung.
Eine weitere Option, die die Vorteile beider Vertragstypen kombiniert, sind Mischverträge, sprich umsatzabhängige Pachtverträge mit Ober- und Untergrenzen (Cap und Floor). Diese bieten eine Fixpacht, welche durch eine umsatzabhängige Komponente ergänzt wird. Sie vereinen somit die Sicherheit der Fixpacht mit der Möglichkeit einer höheren Rendite, falls der Betreiber erfolgreich wirtschaftet.
Darüber hinaus kann es bei Betreiberverträgen passieren, dass mehr operative Kosten (OPEX) auf den Investor umgelegt werden, was zu erhöhtem Verwaltungsaufwand führen kann. Im Gegensatz dazu verlagern Pachtverträge und auch viele Mischverträge einen Großteil der operativen Kosten auf den Betreiber.
Je nach rechtlicher Möglichkeit können Verträge als Double oder Triple Net ausgestaltet und somit künftiger CAPEX minimiert werden.
Unsere Aufgabe ist es, Sie bei Ihrer Investitionsentscheidung zu unterstützen. Diese kurze Übersicht soll Ihnen helfen, die Unterschiede zwischen den verschiedenen Vertragstypen besser zu verstehen. Jeder Vertragstyp hat seine eigenen Vor- und Nachteile und die richtige Wahl hängt von Ihren individuellen Prioritäten und dem spezifischen Risikoprofil ab, das Sie eingehen möchten.
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