Bedeutung Debt Yield In Der Kreditvergabe
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10.09.23 | 10:15am
In der aktuellen Finanzierungslandschaft ist es ein großer Vorteil die Projektrisikoanalysen von Banken besser zu verstehen. Somit können Sie besser Kreditanfragen aufbereiten und auch Ihre Objektauswahl aus Sicht der Kreditinstitute beleuchten
Insbesondere internationale Großbanken sind seit der GFC („Grand Financial Crisis“) von reinen LTV-Modellen abgewichen, die oft Kreditsummen mit einem Beleihungsauslauf von über 70% (Wohnen 80%+) ermöglichten, und haben unter anderem der Kennzahl Debt Yield höheres Gewicht beigemessen.
Die Debt Yield ergibt sich aus den Nettomieteinnahmen in Relation zur Kreditsumme. Sie bleibt damit von den Marktschwankungen (Bewertungen) unabhängig und bietet einen realistischeren Überblick über die Rentabilität.
Die Kennzahlen LTV, DSCR und Debt Yield führen in der Bestimmung zu Kredithöhen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Um sich ein besseres Bild zu machen, erläutern wir kurz diese Bestimmungsmöglichkeiten für die Kreditsumme.
Betrachten wir ein Praxisbeispiel mit einer Immobilie im Wert von 20 Millionen Euro und jährlichen Nettomieteinnahmen (abzgl. aller Bewirtschaftungskosten) von 1 Million Euro:
1. Debt Yield von 8,50% (Risikoloser Zinssatz ca. 3,00 % + Premium 5,50 %):
- Max. Kreditsumme: 11,76 Millionen Euro (1 Million Euro / 8,50 %)
- LTV: 58,80 % (11,76 Millionen Euro / 20 Millionen Euro)
Im Vergleich zu sonst üblichen LTVs von über 70% sehen wir hier eine deutlich reduzierte Kreditsumme, die sich durch die Anwendung des Debt Yield ergibt. Diese konserative Herangehensweise hat für Kreditgeber den Vorteil, dass sie ein stabileres und nachhaltigeres Investment ermöglicht und dies wurde besonders in Deutschland von Banken genutzt, die trotz Nullzinsumfeld eine Debt Yield von 6,00 % in den Risikomodellen angesetzt hatten.
2. DSCR von 1,20:
- Bei einem jährlichen maximalen Schuldendienst (Tilgung und Zinsen) von 833.333 Euro (1 Million Euro / 1,20) und einem Zinssatz von 4,50 % über eine Laufzeit von 20 Jahren, würde sich eine maximale Kreditsumme von etwa 10,85 Millionen Euro ergeben.
- LTV: 54,25 % (10,85 Millionen Euro / 20 Millionen Euro)
Das Beispiel veranschaulicht, dass ein Erwerb zum „Marktpreis“ in diesem Falle einen erheblichen Eigenkapitaleinsatz verlangt. Der erhöhte EK-Einsatz verringert die EK-Rendite und kann dadurch den Ankauf dieses Objektes zum Marktpreis unattraktiv machen, sofern ein hoher Leverage gewünscht ist.
Alle oben angeführten Kennzahlen sind laufend zu betrachten, da Sie stetiger Veränderung unterliegen und sich dementsprechend Möglichkeiten zur Finanzierungsoptimierung ergeben.
Wir unterstützen Sie gerne bei der Identifikation optimaler Investitionsgelegenheiten und deren nachhaltiger Finanzierung. Kontaktieren Sie uns.
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