Mezzaninkapital bei Neubauprojekten – strukturelle Verbesserung der Kapitalstruktur
Eigenkapital ist bei Bauträgern essentiell und oftmals knapp. Für den Projektankauf und je nach Projektstruktur und Assetklasse liegt das Eigenkapitalerfordernis zwischen 5% und 40% der Gesamtinvestitionskosten. Häufig mangelt es jedoch an ausreichendem Eigenkapital bei Bauträgern und Projektentwicklern, um ein gewünschtes Projekt ankaufen oder umsetzen zu können. Dann kann das sogenannte Mezzaninkapital eine sehr gute Option sein, denn damit wird der Eigenkapitalanteil gehebelt und Projekte lassen sich sogar mit einer teilweise sehr niedrigen Eigenkapitalquote durchführen.
Worum handelt es sich beim Mezzaninkapital?
Mezzaninkapital wird unter anderem auch als Hybridkapital bezeichnet. Es handelt sich um eine Art Mischform aus Eigenkapital auf der einen Seite sowie Fremdkapital auf der anderen Seite. Üblicherweise wird das Mezzaninkapital als Darlehen abgewickelt, das entweder nachrangig gestellt wird oder nachrangig besichert wird. Die unterschiedlichen Absicherungsmechanismen werden in einem gesonderten Blog-Post behandelt.
Da der Mezzaninkapitalgeber mit dem Mezzaninkapital ein höheres Risiko als bei anderen Finanzierungsvarianten eingeht, erhält er im Gegenzug normalerweise einen fest vereinbarten Darlehenszins oder aber auch einen Gewinnanteil (Equity Kicker).
In der Praxis der Immobilienentwicklung finden Sie eine Reihe unterschiedlicher Gestaltungsformen des Mezzaninkapitals, wie zum Beispiel:
· Darlehen
· Nachrangiges Darlehen
· Kommanditbeteiligungen
· Anleihen
· Schuldscheindarlehen
· Nicht grundbücherlich besicherte Kreditrahmen
Bilanztechnisch wird das Mezzanine-Kapital je nach Variante entweder dem Eigen- oder dem Fremdkapital zugeordnet.
Merkmale und Eigenschaften von Mezzaninkapital
Wie bereits erwähnt, handelt es sich beim Mezzaninkapital um eine hybride Form zwischen Eigenkapital und Fremdfinanzierung. Wie sehen die Eigenschaften und Merkmale von Mezzaninkapital nun im Detail aus?
Eigenschaften von Mezzaninkapital
Keine Sicherheiten für Kapitalgeber: Beim Mezzaninkapital handelt es sich um nachrangige Forderung. Falls ein Unternehmen pleite ist, werden vor den Mezzanin-Kapitalgebern zuerst alle besicherten und „normalen“ unbesicherten Forderungen der anderen Gläubiger bedient.
Flexible Gestaltung: Tilgung, Laufzeit oder Zinsen können flexibel gestaltet werden und das gilt auch für die Rückzahlungsmodalitäten
Kein Stimmrecht für Kapitalgeber: Kapitalgeber haben kein Mitsprachrecht bei unternehmerischen Entscheidungen
Langfristigkeit: Das Kapital steht langfristig zur Verfügung (ab 5 Jahre Laufzeit)
Keine gesetzlichen Regulierungen: Dadurch ist es möglich Verträge sehr flexibel zu gestalten
Viele mögliche Kapitalgeber: Theoretisch ist jeder dazu befähigt Mezzaninkapital bereitzustellen. In der Regel sind es aber Banken, Private-Equity-Gesellschaften oder spezialisierte Mezzaninfonds. Unter den Privatpersonen findet man häufig Business Angels oder Gesellschafter des Unternehmens.
Warum ist Mezzaninkapital bei Neubauprojekten sinnvoll?
Häufig wird das Mezzaninkapital eingesetzt, um Neubauprojekte aller Größenordnungen zu finanzieren. Dort dient es als Ergänzung oder Ersatz des Eigenkapitals. In dem Zusammenhang hat Mezzaninkapital den großen Vorteil, dass Projektentwickler sehr schonend mit ihrem Eigenkapital haushalten können und zudem die eigene Liquidität gestärkt wird.
Ferner verlangen die fremdfinanzierenden Banken zunehmend höhere Eigenkapitalquoten, die auch nicht (mehr) durch sonstige Haftungsübernahmen verringert werden können. Banken stellen hier immer auf den Grundstücks- oder Projektwert ab und finanzieren auf Basis des LTV (Loan-to-Value). Hier ist ein üblicher Schwellenwert ein LTV von 0,8. Wurde also angemessen eingekauft und der Ankaufspreis von der Bank bestätigt, so sind 20% Eigenkapital für den Ankauf einzubringen. Wurde die Liegenschaft von der finanzierenden Bank geringer geschätzt, erhöht sich das Eigenkapitalerfordernis nochmals.
Damit Projektentwickler nicht ihre Gewinne (Eigenkapital) in ein Projekt legen müssen, ist es sinnvoll einen (Groß-)Teil des geforderten Eigenkapitals über Investoren abzubilden. So kann ein Wachstumskurs verfolgt werden und mehrere Projekte gleichzeitig abgearbeitet werden. Zusätzlich erhöht sich zudem die Eigenkapitalrentabilität.
Beispiel einer Finanzierung mit Mezzaninkapital
Mezzaninkapital hat somit bei Neubauprojekten für die entsprechenden Bauträger bzw. Projektentwickler insbesondere die folgenden positiven Aspekte:
· Höherer Gleichzeitigkeitsfaktor = mehr Projekte
· Größerer Kapitalhebel und somit höhere Eigenkapitalrentabilität
· Verschlankter Eigenkapitaleinsatz pro Projekt
· langfristige Zusammenarbeit mit Investoren möglich
Diese ausgewählten Vorteile zeigen, wie sinnvoll der Einsatz von Mezzaninkapital insbesondere im Rahmen von Neubauprojekten ist. Dem stehen lediglich wenige Nachteile gegenüber, wie zum Beispiel das aufgrund einer Rückzahlungsverpflichtung befristet verfügbare Kapital oder die höheren Zinskosten, die aber in keiner Relation zu den Eigenkapitalkosten eines guten Projektes stehen.
Die Mezzaninfinanzierung ist bei Weitem nicht die einzige Finanzierungsvariante, die im Rahmen von Neubauprojekten bzw. generell zum Einsatz kommen. Häufig werden - auch im Zusammenhang mit Mezzanine-Kapital - die folgenden Fachbegriffe verwendet:
· Eigenkapital (Equity)
· Vorzugskapital (Preferred Equity)
· Joint Venture
Diese Begriffe möchten wir im Folgenden kurz erläutern, da es sich manchmal um Alternativen oder Ergänzungen zum Mezzanine-Kapital handeln kann.
Eigenkapital
Unter dem Begriff Eigenkapital, auch als Equity bezeichnet, werden sämtliche Eigenmittel zusammengefasst, über die zum Beispiel ein Projektentwickler bereits verfügt. In der Regel handelt es sich beim Eigenkapital um den erwirtschaften Gewinn, der im Unternehmen bleibt und somit nicht anderweitig verwendet wird. Beim Eigenkapital wird oft zwischen zwei Varianten unterschieden, nämlich einerseits dem buchmäßigen und andererseits dem realen Eigenkapital.
Das buchmäßige Eigenkapital ist innerhalb der Bilanz die Differenz, die sich aus den Aktivposten abzüglich der Verbindlichkeiten ergibt. Beim realen Eigenkapital hingegen findet eine Erhöhung insbesondere durch Einlagen statt, die seitens der Eigentümer getätigt werden. Ebenfalls erhöht wird das reale Eigenkapital durch Kapitalerhöhungen oder Gewinne, die seitens des Unternehmens erzielt wurden.
Vorzugskapital
Eine weitere Unterscheidung beim Eigenkapital ist, ob es sich um Common oder Preferred Equity handelt. Common Equity ist das gewöhnliche Eigenkapital, welches wir zuvor beschrieben haben. Beim Preferred Equity, dem Vorzugskapital, findet hingegen bei bestimmten Investoren eine Bevorzugung statt, wenn es um die Verteilung der Gewinne bzw. des Cashflows geht. In der Praxis tritt Preferred Equity insbesondere bei risikobehafteteren Ankaufsfinanzierungen statt.
Joint Venture
Beim Joint Venture schließen sich mindestens zwei Unternehmen zusammen, um ein Ziel zu erreichen. Es handelt sich demzufolge um eine Kooperation, die dazu dient, zum Beispiel ein Neubauprojekt zu realisieren. Die beteiligten Unternehmen sind stets rechtlich und wirtschaftlich unabhängig, aber dennoch werden bestimmte Aufgaben und auch das Risiko des Projektes geteilt. Die gemeinsamen Ziele sowie die entsprechenden Rechte und Pflichten der teilnehmenden Unternehmen werden im Joint Venture Vertrag festgehalten. Wichtige Punkte sind dort insbesondere:
Unternehmensform
Gewinnverteilung
Management
Finanzierungen
Waterfall (Auszahlungsrangfolgen)
Ein Joint Venture wird häufiger bei Neubauprojekten genutzt, weil sich auf diese Weise Synergie-Effekte nutzen lassen und unter anderem sämtliche Kosten und Risiken aufgeteilt werden.
Joint Venture können auch mit reinen Finanzierungsgesellschaften abgeschlossen werden, wobei der operative Teil der Projektentwicklung beim Bauträger verbleibt.
Vorteile und Nachteile einer Mezzaninfinanzierung
Wie bei jeder Finanzierungsform hat die Mezzaninefinanzierung für Unternehmen Vor- und Nachteile.
Vorteile:
- Wenn man das Mezzaninkapital als Eigenkapital gestaltet, verbessert sich die Bilanzstruktur und die Bonität des Unternehmens.
- Das Mezzaninkapital sorgt für Liquidität, ohne das der Kapitalgeber besondere Sicherheiten verlangt.
- Das Kapital kann relativ frei genutzt werden, weil der Kapitalgeber häufig auf ein Mitspracherecht verzichtet.
- Da es keine festen Tilgungszeitpunkte gibt, werden Liquiditätsengpässe vermieden.
- Durch das Mezzaninkapital wird der Kreditspielraum aufrechterhalten, sofern das Mezzanine Kapital Eigenkapitalcharakter hat und insoweit eine gewisse Sicherheit bietet.
- Die Rückzahlung kann flexibel gestaltet werden, unter der Berücksichtigung der unternehmensinternen Liquidität. Falls es zu kurzfristig besonderen finanziellen Erträgen kommt, kann das Unternehmen Rückzahlungen auch flexibel leisten.
- Durch das Mezzaninkapital ist man unabhängiger von Banken, da das Kapital von dritten finanziert wird.
- Als Bauträger oder Projektentwickler kann man sich Geld beschaffen, ohne Mitspracherechte im operativen Geschäft abtreten zu müssen.
Nachteile
- Kosten für Mezzaninkapital sind in der Regel höher als bei normalen Bankkrediten. Grund ist das Risiko für Kapitalgeber im Falle einer Insolvenz des Unternehmens, die lediglich nachrangige Rückzahlungsrechte gegenüber anderen Gläubigern haben und gegebenenfalls leer ausgehen. Das wirkt sich in Form von höheren Zinsen aus, die eine Art Risikoprämie beziehungsweise ein Ausgleich zu dem erhöhten Risiko sind.
- Im Vergleich zu echtem Eigenkapital wird das Mezzaninkapital den Kapitalnehmern nur für eine gewisse Zeit überlassen und es steht nicht dauerhaft zur Verfügung.
- Der Kapitalnehmer muss einen guten Cash-Flow besitzen, um an eine Mezzaninfinanzierung zu kommen, denn falls die wirtschaftlichen Verhältnisse schlechter werden, ist es nicht mehr möglich aus dem Finanzierungsvertrag zu kommen.
- Vor allem für diejenigen, die über ein starkes Wachstum verfügen und viel Kapital benötigen, kann Mezzaninkapital sinnvoll sein. Man benötigt jedoch eine finanzielle Basis, eine gute Marktposition und eine gewisse Eigenkapitalrendite.
Wie findet man einen geeigneten Kapitalgeber für Mezzanin-Kapital?
Neben Fördereinrichtungen, spezialisierten Private-Equity-Beteiligungsfonds, klassichen Banken oder den privaten Kontakt zu wohlhabenden privaten Investoren, gibt es auch verschiedene Crowdinvesting-Plattformen.
Vor allem interessant bei der Optimierung von Finanzierungsstrukturen ist die Kombinationen aus verschiedenen Finanzierungsquellen wie beispielsweise einem Kredit einer Bank, Förderungen und Mezzaninkapital. Viele Projekte können erst durch eine richtige Kombination an Finanzierungsinstrumenten realisiert werden. Ohne die Hilfe eines Finanzierungsexperten, welcher für Sie die passende Strukturierung der Finanzierung aufsetzt und über den Zugang zu verschiedenen Investoren verfügt, könnte es möglicherweise schwierig werden.