Forward Deals - Unterschiede von Forward Funding und Forward Purchase
Bei größeren Immobilien-Transaktionen handelt es sich häufig um sogenannte Forward Deals. Für Immobilien, die sich im Bau befinden, gibt es mehrere Möglichkeiten des Verkaufs sowie der Finanzierung. Die wohl bekanntesten Transaktionsarten sind Forward Funding und Forward Purchase. In unserem Beitrag möchten wir darauf eingehen, worum es sich bei Forward Deals handelt und worin sich Forward Purchase und Forward Funding voneinander unterscheiden.
Was sind Forward Deals?
Im Rahmen einer Immobilien-Transaktion wird mit dem Begriff „Forward Deal“ der Ankauf eines gesamten Projektes bezeichnet, welches allerdings vom Verkäufer noch zu errichten ist. Forward Deals haben sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer einige Vorteile. Der Käufer profitiert davon, dass er sich das gewünschte Objekte frühzeitig - nämlich in oder sogar vor Beginn der Bauphase - sichern kann.
Der große Vorteil für den Verkäufer ist, dass er vor der Fertigstellung des Objektes einen Käufer und somit einen Abnehmer für das gesamte Objekt gefunden hat. Im Zuge von Forward Deals werden demzufolge Immobilienprojekte veräußert, die sich zum Zeitpunkt des Kaufvertrages noch in der Planungs-, Bewilligungs- oder Bauphase befinden. Bei den Forward Deals gibt es mehrere Varianten, insbesondere Forward Purchase und Forward Funding.
Ablauf eines Forward Purchase
Im Bereich des Verkaufs von nicht fertiggestellten Immobilien handelt es sich beim Forward Purchase um eines der Verfahren, die in der Praxis am häufigsten verwendet werden. Die Grundlage ist der Forward Purchase Vertrag, der zwischen dem Käufer des (noch zu errichteten) Objektes und dem Verkäufer bzw. Bauträger geschlossen wird. Dabei verpflichtet sich der Verkäufer insbesondere dazu, den Bau des Objektes innerhalb eines definierten Zeitraums fertigzustellen. Demgegenüber liegt die Verpflichtung des Käufers bzw. Investors darin, die später schlüsselfertige Immobilie abzunehmen und den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen.
Ein wesentliches Merkmal des Forward Purchases besteht darin, dass der gesamte Kaufpreis erst zum Zeitpunkt der Übergabe des Objektes zu zahlen ist. Im Bau befindliche Immobilien werden oft bei anderen Finanzierungsvarianten nach Baufortschritt in Teilen bezahlt. Daher ist der Kaufpreis beim Forward Purchase meistens etwas höher, weil der Verkäufer sein Geld erst mit Fertigstellung in einer Summe erhält und somit Finanzierungskosten berücksichtigen muss.
Bei Wohnbau- oder Gewerbeobjekten ohne bereits bestehenden Betreibervertrag können Mietgarantien vereinbart werden, die auch auf die Kaufpreisauszahlung Einfluss nehmen.
Wie funktioniert ein Forward Funding Deal?
Das Forward Funding basiert ebenfalls auf einem Vertrag zwischen einem Verkäufer und einem Käufer, der den Erwerb einer noch nicht fertig gestellten Immobilie beinhaltet. Die Besonderheit und gleichzeitig der größte Unterschied zum Forward Purchase besteht darin, dass die Finanzierung für den Bau des Objektes ausschließlich auf Seiten des Käufers liegt. Im Gegenzug wird das Eigentum am Grundstück seitens des Verkäufers im Anfangsstadium an den Käufer übertragen.
Auf dieser Grundlage gliedert sich das Forward Funding mitsamt Vertrag in die folgenden drei Phasen:
1. Ankauf der Grundstücks durch den Endabnehmer
2. Beauftragung des Verkäufers als Totalübernehmer mit der Fertigstellung des Objektes
3. Zahlung des vereinbarten Kaufpreises gemäß Baufortschritt und Zahlungsplan
Beim Forward Funding hat der Verkäufer und gleichzeitige Bauträger der Immobilie die Pflichten, das Objekt zu errichten und nach Fertigstellung an den Käufer zu übergeben. Im Unterschied zum Forward Purchase zahlt der Käufer beim Forward Funding anschließend nach Baufortschritt weitere Teile des Kaufpreises für die Immobilie. Somit muss der Verkäufer das Projekt nicht vollständig ausfinanzieren, wie es bei Forward Purchase der Fall ist.
Welche Vorteile haben Forward Deals?
Der wesentliche Vorteil von Forward Deals besteht bei beiden genannten Varianten darin, dass die Finanzierungsstruktur im Rahmen von Immobilienprojekten deutlich besser als bei einer klassischen Fremdfinanzierung aussieht. Beim Forward Funding wird seitens des Verkäufers meistens keine Baufinanzierung mehr benötigt, da die Projekte auf Grundlage des vereinbarten Zahlungsplans abgewickelt werden (daher ist es bei Großprojekten auch sinnvoll die Finanzierung in Ankaufs- und Ausbaufinanzierung zu trennen).
Der Käufer stellt nach und nach die finanziellen Mittel zur Verfügung. Diese Fakten führen dazu, dass es relativ geringe Finanzierungskosten gibt und mit einem sehr geringem Eigenkapitalanteil gearbeitet werden kann.
In manchen Fällen, insbesondere bei größeren Projektvolumina, ist ein Forward Deal sogar notwendig, damit eine Mezzanine-Finanzierung ermöglicht werden kann. Dies trifft insbesondere unter der Voraussetzung zu, dass der Projektentwickler nur wenig Eigenkapital einbringen möchte. Die Beliebtheit der Forward Deals zeigt sich darin, dass deren Volumina in den letzten Jahren deutlich angestiegen sind, vor allem im Bereich DACH. Ein wesentlicher Grund ist, dass der Investitionsdruck seitens institutioneller Investoren deutlich gewachsen ist.
Quelle u.a.: