Ein Bauträger und seine Aufgaben

Bauträger entwickeln einen Großteil unserer gebauten Umgebung. Sie sind hierbei für die gesamte Koordination eines Bauvorhabens zuständig. Doch was sind die Aufgaben eines Bauträgers im Detail und wie findet man einen guten & professionellen Bauträger? Dieser Frage gehen wir in diesem Artikel nach.

Was ist ein Bauträger?

Nach Definition sind Bauträger Baugesellschaften oder Personen, die Objekte errichten lassen und gewerblich vertreiben. Im Regelfall kauft der Bauträger Grundstücke, bebaut diese und verkauft sie anschließend weiter. Während der gesamten Bauphase bleibt der Bauherr der Eigentümer des Grundstücks (außer bei Forward Funding Deals) . Dabei ist es wichtig zu erwähnen, dass ein Bauträger sich von einem Bauherrn bzw. einem Bauunternehmer unterscheidet. Ein Bauunternehmen beispielsweise übernimmt lediglich die Bauleistung, hat aber nichts mit dem Erwerb oder dem Verkauf einer Immobilie zu tun. Ein Bauunternehmen arbeitet auf Auftrag des Bauherrn, welchem das Grundstück gehört und derjenige ist, der rechtlich und wirtschaftliche verantwortlich ist bei einem Bauvorhaben.

Nach Gesetz tritt der Bauträger immer als Unternehmer auf. Meistens in Form einer GmbH, aber es gibt auch Bauträger, die als Aktiengesellschaft, als Kommanditgesellschaft oder als Einzelunternehmer bzw. GbR auftreten.

Der Bauträger ist für alle Bauvorhaben zuständig. Ob Vorbereitung, Abwicklung, Steuerung, Bauträgerfinanzierung bis hin zur Durchführung, der Fertigstellung und der Vermarktung des Projekts.

Er tritt also als Bauherr auf und bietet ein allumfassendes Leistungspaket. Auch Besorgungen von Genehmigungen gehören zum Leistungsspektrum eines Bauträgers. Klassische Immobilien eines Bauträgers sind neue, große Wohnhausanlagen mit mehreren Wohneinheiten. Im Regelfall agiert er unter dem BTVG (Bauträgervertragsgesetz) bzw. in Deutschland nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Wenn man als Bauträger tätig sein möchte, ist eine Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilientreuhänder notwendig. Diese Gewerbeberechtigung wurde früher auch Bauträgerkonzession genannt. Als Immobilientreuhänder sind hier Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger zusammengefasst.

Aufgaben des Bauträgers im Detail

Ein Bauträger hat verschiedene Aufgaben. Im Detail beruhen die Aufgaben auf dem sogenannten 5-Säulen-Prinzip

1.      Bauherrenfunktion: Ein Bauträger ist entweder gleichzeitig ein Bauherr oder er vertritt einen Bauherren. Wenn die Wohnanlage auf eigene Rechnung am eigenen Grundstück gebaut wird, dann ist der Bauträger auch gleichzeitig der Bauherr. Wenn der Bauträger jedoch auf einem fremden Grundstück baut und dies mit fremder Rechnung, dann vertritt der Bauträger den Bauherren.

2.      Drittbindung:  Der Bauträger handelt zwar im eigenen Namen, dennoch ist er einem Dritten, und zwar demjenigen, für den er baut (hauptsächlich dem Käufer) verpflichtet, die Baumaßnahmen so durchzuführen, dass diese vertragsgemäß sind. Darunter zählt beispielsweise die Fertigstellung des Objekts.

3.      Treuhand: Ein Bauträger agiert ähnlich wie ein Treuhänder. Das bedeutet, dass er nicht frei über das Bau-Budget verfügen kann. Es wird bereits vorherbestimmt, wofür das Geld eingesetzt wird. So ist der Käufer abgesichert und er weiß, wie mit seinem Geld umgegangen wird.

4.      Gesamtverantwortung: Ein Bauträger besitzt die gesamte Verantwortung für sein Bauvorhaben. Dazu zählt beispielsweise…

-        Die Finanzierung des Projekts

-        Die Sicherstellung, dass die Übergabe ordnungsgemäß abläuft

-        Die korrekte und rechtzeitige Bauausführung

-        Die Kontrolle aller Baubelange in ökonomischer, finanzieller und rechtlicher Hinsicht

5.      Das Konzentrationsprinzip: Der Bauträger muss sich auf seinen eigenen Wirkungskreis konzentrieren, weil es sein kann, dass sich seine Interessen mit den Interessen der Baufirma schneiden können. Vor allem, wenn der Bauträger auch als Bauherr auftritt, kann es zu rechtlichen Interessenkonflikten kommen. Beispielsweise im Bereich der Gewährleistungsansprüche. Der Käufer ist somit auch in rechtlicher Hinsicht abgesichert.

Vorteile der Zusammenarbeit mit Bauträgern und Projektentwicklern

Welche Vorteile ergeben sich für vor allem für Investoren bei der Zusammenarbeit?

Grundstückssuche / Projektakquise: Die Grundstückssuche kann besonders in dicht besiedelten Ballungszentren sehr zeit- und personalaufwändig verlaufen. Projektentwickler sind hier die richtigen Ansprechpartner, da sie häufig sehr genutzt vernetzt sind und oft ganze Quartiere erwerben, die für institutionelle Investoren interessant sind.

Service: Investoren werden viele Leistungen abgenommen, wenn Sie sich für ein Joint Venture oder den Globalkauf von einem Bauträger entscheiden. Von der Grundstücksakquise über die Baubewilligung, die Fertigstellung und Vermietung – diese Leistungen deckt der Bauträger / Projektentwickler für Investoren ab.

Investoren, die kein eigenes Development-Team haben, also können von einem Bauträger stark profitieren. Das bezahlen Sie dann allerdings auch über den Developergewinn.

Fazit

Das Bauträgergeschäft hat durch die geringen Kapitalkosten und den schon lange anhaltenden bullishen Zyklus sehr an Fahrt aufgenommen. Für institutionelle Investoren ist die Wahl der Projektpartner mit der Vielzahl der neuen Akteure schwieriger geworden. Daher ist es sinnvoll vorab mit professionellen Vermittlungspartner wie REVAL Prime Projekte und Partner zu besprechen, um hier am Ende eine passende Investitionsmöglichkeit zu finden.