Alternative Kapitalquellen – Immobilien

Wenn Bauträger oder Projektentwickler Fremdkapital benötigen, müssen sich diese nicht mehr zwangsläufig an Banken wenden. Mittlerweile gibt es nämlich zahlreiche alternative Kapitalquellen für die Finanzierung von Immobilien.

Eine Befragung (PwC) von europäischen Immobilieninvestoren aus dem Jahr 2018 hat ergeben, dass nur 2 % der Investoren daran glauben, dass das Finanzierungsvolumen von Banken in der Zukunft signifikant zunehmen wird. 19 % hingegen rechnen sogar mit einem Rückgang und 74 % glauben, dass alternative Kapitalquellen außerhalb der Bankenwelt für die gewerbliche Immobilienfinanzierung an Bedeutung gewinnen werden.

Diese Zahlen sagen deutlich aus, dass der Finanzierungsmarkt sich in einem Wandel befindet und die Banken ihre Monopolstellung bei der Immobilienfinanzierung verlieren werden oder bereits verloren haben. Alternative Finanzierungen gewinnen immer mehr an Bedeutung.

Seit der Einführung von „Basel 2“ und der damit verbundenen ratingbezogenen Mindestkapitalquote, kann man eine stark restriktive Kreditvergabepolitik der Banken beobachten, was den alternativen Kapitalquellen in die Karten spielt.

Die von Banken erforderlichen Eigenkapitalquoten für Immobilienprojekte sind in den letzten Jahren stark angestiegen. Für die Realisierung der Projekte sind daher zusätzliche Eigenkapitalquellen notwendig, die das vom Projektträger bereitgestellte Kapital ergänzen oder ersetzen .

Wir wollen Ihnen einige alternativen Kapitalquellen für Immobilienfinanzierungen in diesem Beitrag näher vorstellen.

Kreditfonds

Kreditfonds sind attraktive Kapitalquellen für beide Seiten, denn sogar erstrangig besicherte Darlehen können von einem Kreditfonds begeben werden. Die Fonds sammeln Geld von institutionellen Anlegern ein und geben dieses an die Darlehensnehmer weiter. Investoren können somit eine hohe, aber dennoch sichere Rendite erzielen. Kreditnehmern bietet sich hiermit eine gute Alternative zum Bankensektor, insbesondere, wenn es schnell gehen muss. Fondsvehikel können  Whole-Loan-Fonds, Mezzaninkapitalfonds oder reine Senior Loan-Fonds sein bzw. auch in einem Fonds alle Kapitalformen umfassen.

Mezzaninfinanzierung

Als Mezzaninkapital wird eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital bezeichnet und diese Form der Finanzierung spielt vor allem bei Bauträgern eine große Rolle. Das Risiko für Mezzaninfinanzierungen ist relativ hoch, doch dieses Risiko lassen sich die Kapitalgeber gut bezahlen. Der Zins beträgt oftmals zwischen 12-17 %. Auf Investorenseite beteiligen sich gern Versicherungen an Mezzanine-Fonds. Das hat nach Angaben von Lahcen Knapp regulatorische Gründe: „Die Solvency-II-Regelungen verpflichten Versicherer, bei direkten Immobilieninvestitionen einen hohen Eigenkapitalanteil zu hinterlegen. Bei Mezzanine-Fonds beträgt die Eigenkapitalhinterlegung hingegen nur 3 %.“ Aber auch viele Family Offices sind bei zahlreichen Mezzaninfinanzierungen als Geldgeber aktiv. Mehr zum Thema Mezzaninfinanzierung.

Forward Purchase

Auch ein Forward Purchase wird gerne als alternative Kapitalquelle genutzt. Hierbei können Projektentwickler ihren Kapitalbedarf durch einen frühzeitigen Verkauf Ihres Projekts (Forward Deal) decken. Wichtig ist es, zwischen dem Forward Funding und dem Forward Purchase zu unterscheiden. Beim Forward Funding zahlt der Investor in Raten entsprechend dem Baufortschritt und beim Forward Purchase fließt der Kaufpreis erst später bei der Übergäbe der Immobilie. Mehr zum Thema Forward Purchase vs. Forward Funding.

Crowdinvesting

Viele private Anleger wollen ungerne hohe Beträge investieren und fühlen sich entsprechend mit kleinen Beträgen deutlich wohler. Mithilfe von Crowdinvesting Plattformen können kleine Anleger wenige hundert Euro in Nachrangdarlehen an Projektentwickler vergeben. Als Anleger sollte man jedoch wissen, dass das investierte Geld komplett weg sein kann, denn Crowdinvesting ist eine riskantere Anlageform.

Für Bauträger ist diese Form der Finanzierung interessant, denn aus Sicht der Bank zählt das nachrangige Crowdkapital zum Eigenkapital und bedeutet damit eine zusätzliche Sicherheit für die Bank.

Bei größeren Projekten ist diese Kapitalquelle zwar noch nicht angekommen, bei kleineren Immobilienprojekten hingegen findet diese Form der Finanzierung immer mehr in Anklang. Mehr zum Thema Crowdinvesting für Immobilien.

Schuldscheindarlehen

Eine weitere alternative Kapitalquelle stellen Schuldscheindarlehen dar. Dabei handelt es sich um langfristige Großkredite, die einer Anleihe ähnlich sind. Diese Kredite werden von Banken, Versicherungen und anderen Kapitalsammelstellen gegen Schuldscheine an die Immobilienunternehmen vergeben. Die Zinsen sind hierbei vergleichsweise günstig und sind dennoch attraktiv für Investoren. Zudem können Darlehensnehmer die Laufzeit des Darlehens in Tranchen splitten und müssen die Schuld nicht auf einem Schlag zurückbezahlen.

Diese Form der Finanzierung ist allerdings erst ab einem Volumen von 10 bzw. 20 Mio. EUR sinnvoll. Das Schuldscheindarlehen eignet sich für bonitätsstarke Immobilienunternehmen mit hohen Eigenbeständen.

Fazit

Wie Sie sehen, gibt es zahlreiche Alternativen zur klassischen Bankfinanzierung. Alle haben ihre Vor- und Nachteile doch am Ende kommt es auf die individuellen Anforderungen Ihres Projekts an, welche Kapitalquelle zu Ihnen passt.

Sie brauchen eine professionelle Beratung zu den oben genannten alternativen Kapitalquellen? Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich.