Days on the Market (DOM) und Time on Market (TOM)

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24.03.24 | 10:15am

In der heutigen Ausgabe unseres Newsletters befassen wir uns mit zwei entscheidenden Metriken, die die Sensitivitätsanalyse einer Projektkalkulation in der Assetklasse Wohnen wesentlich beeinflussen: Days on the Market (DOM) und Time on Market (TOM). Diese Kennzahlen sind nicht nur Indikatoren für die Marktakzeptanz, sondern beeinflussen direkt die Finanzierungskosten und damit die Gesamtrentabilität eines Projekts.

1. Verständnis von DOM und TOM in der Projektanalyse

Days on the Market (DOM) gibt an, wie lange eine Immobilie durchschnittlich am Markt verfügbar ist, bevor sie verkauft wird. Time on Market (TOM) erweitert dieses Konzept, indem es auch die Zeiträume vor dem offiziellen Verkaufsstart berücksichtigt, in denen die Immobilie potenziellen Käufern indirekt oder in einer Vormarktphase präsentiert wird. Kurze DOM- und TOM-Werte weisen auf eine hohe Marktnachfrage hin, während längere Zeiten möglicherweise Anpassungen der Marketingstrategie oder Preisgestaltung erfordern.

2. Einfluss auf Finanzierungskosten

Längere Verweildauern am Markt (höhere DOM/TOM-Werte) führen zu höheren Finanzierungskosten. Dies resultiert aus der längeren Vorhaltung von Kapital, das anderweitig eingesetzt werden könnte. Die direkte Korrelation zwischen der Zeit am Markt und den Zinskosten macht es unerlässlich, die Preisstrategie sorgfältig zu überdenken.

3. Anpassung der Quadratmeterpreisstrategie

Eine realistischere Anpassung des Quadratmeterpreises kann die DOM- und TOM-Werte signifikant verringern. Dies führt zu einer schnelleren Kapitalumschlagrate und somit zu niedrigeren Finanzierungskosten. Eine sorgfältige Marktanalyse und Preisstrategie können daher die Projektrentabilität erheblich steigern.

4. Sensitivitätsanalyse

Die Sensitivitätsanalyse kann durch eine einfache Gegenüberstellung erfolgen, um den Einfluss von DOM/TOM auf die Finanzierungskosten und die Preisgestaltung zu berechnen, siehe folgendes Beispiel:

Diese sehr simple Analyse hilft, die Finanzierungskosten basierend auf dem eingesetzten Kapital, dem Zinssatz und den DOM-Werten zu schätzen. Eine ähnliche Berechnung kann für TOM angepasst werden, um die Gesamteinflussnahme auf die Projektkosten zu evaluieren.

Weiterführend ist es generell sinnvoll die Abverkaufsszenarien in einem gesamtheitllichen Liquiditätsplan gegenüberzustellen, um hier auch eine gewisse Kostenwahrheit der Finanzierungskosten zu erhalten (Ausnutzung der Kreditlinie, sofern nach BTVG oder MaBV abverkauft wird).

Diese Art von Analyse ermöglicht es Ihnen, einen optimalen Preis zu ermitteln, der nicht nur die Marktakzeptanz maximiert, sondern auch die Finanzierungskosten minimiert und die Gesamtrendite verbessert.

Fazit:
Eine sorgfältige Preiseinwertung und realistische Einschätzung von DOM/TOM, kann die Projektrentabilität erheblich steigern. Dafür sollten Sie sich vorab Zeit nehmen oder gerne auch bei uns diese Leistung anfragen.

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