So gelingt die Bauträgerfinanzierung
Definition der Bauträgerfinanzierung
Bauträger spielen neben Bauunternehmen und Investoren eine tragende Rolle in der Immobilienbranche. Sie erwerben selbst Grundstücke, um diese daraufhin zu bebauen und anschließend zu verkaufen. Damit der Bauträger auch kapitalintensivere Projekte durchführen kann oder mehrere Projekte gleichzeitig realisieren kann, muss der Bauträger diese finanzieren können. Einerseits kann man durchaus einen Teil des Bedarfs aus eigenen, finanziellen Mitteln decken.
Als Bauträger weiß man jedoch, dass auch Fremdkapital bei größeren Bauvorhaben erforderlich ist. Somit ist man als Bauträger auf erfahrene und finanzstarke Partner angewiesen, die das nötige Kapital zur Verfügung stellen können. In der Regel sind dies Banken und Investoren, die Erfahrung und Expertise im Bereich Gewerbliche Immobilienfinanzierung haben.
Eine Möglichkeit an Fremdkapital zu kommen ist die Bauträgerfinanzierung. Wie lautet die Definition der Bauträgerfinanzierung?
Die Bauträgerfinanzierung ist eine spezielle Kreditform, die auf Bauträger und deren Bedürfnisse zugeschnitten ist. In einen Vertrag, der zwischen dem Bauträger und der Bank geschlossen wird, werden alle Einzelheiten zur Finanzierung festgehalten, wie beispielsweise in welcher Höhe der Kredit gewährt wird.
Es gibt jedoch auch weitere Finanzierungsformen, wie beispielsweise Mezzaninkapital, welche dem Bauträger dabei helfen kapitalintensive Projekte realisieren zu können. Dazu später mehr.
Was gibt es bei einer Bauträgerfinanzierung zu beachten?
Bauträgerfinanzierungen sind keine einfache Angelegenheit und der Ablauf einer Bauträgerfinanzierung läuft nicht immer gleich ab. Bauträger finanzieren in der Regel umfangreiche Projekte, die oft mehrere Wohneinheiten umfassen. Um also den Kapitalbedarf so genau wie möglich ermitteln zu können, muss ein Bauträger einige Berechnungen und Überlegungen machen. 2 Parameter, die er im Blick behalten muss, sind:
1. Die Baukosten
2. Die Bauzeit
Natürlich kann man bei größeren Projekten nie zu 100 % genau planen, da immer irgendwas dazwischenkommen kann. Trotzdem ist es wichtig, so präzise wie möglich zu kalkulieren. Dazu gehört es beispielsweise Kostenvoranschläge von Bauunternehmen einzuholen, um eine erste Kostenplanung aufstellen zu können. Weiterhin sollte für jedes Projekt die geplante Bauzeit ermittelt werden, da die Bauträger in der Regel vorfinanzieren, bis das Geld der Klienten eintrifft.
Als Bauträger trägt man ein hohes Risiko und daher wird man nach der Beantragung einer Bauträgerfinanzierung sehr gründlich geprüft von den Banken. Vor allem die Bonität des Bauträgers wird dabei untersucht. Weitere Daten, die von den Banken zur weiteren Untersuchung erhoben werden, sind:
- Unternehmensgröße
- Track-Record des Bauträgers (bereits erfolgreich realisierte Projekte)
- Jahresabschluss und aktuelle finanzielle Situation
So können die Kreditgeber einschätzen, ob der Bauträger für eine Bauträgerfinanzierung geeignet ist.
Probleme, die bei einer Bauträgerfinanzierung auftauchen können
Banken wissen bereits, dass der Tätigkeitsbereich von Bauträgern sehr risikoreich sein kann. Grundstücke kaufen, Immobilien dort erbauen und dann mit Gewinn verkaufen ist nichts für Personen, die risikoavers sind.
Daher ist es für Bauträger auch nicht immer leicht an Bauträgerfinanzierungen heranzukommen. Banken und Kreditgeber berücksichtigen in der Regel vier Risiken, die bei einem Projekt auftreten könnten, bevor sie eine Finanzierung freigeben
- Technisches Risiko bei der Immobilienerstellung
- Das Zeitliche Risiko auf einen pünktlichen Abschluss
- Das Verkaufsrisiko der Wohneinheiten
- Risiko bezüglich der Kostenplanung
Banken müssen die Entscheidung zur Freigabe bereits in einem Stadium treffen, in dem noch nicht klar ist, wie hoch die Kosten für das Bauvorhaben wirklich sind. Die Kostenplanung des Bauträgers sind also mit einer gewissen Untersicherheit behaftet.
Auch ist das technische Risiko von Relevanz. Bei großen Bauvorhaben kann immer ein unvorhersehbares, technisches Problem auftreten. Schlechte Kommunikation oder Planungsfehler können sich auch auf die spätere Bauphase negativ auswirken.
Weiterhin besteht das Risiko, dass das Projekt nicht rechtzeitig fertig wird. Anhand des Track Records versuchen Banken eine Einschätzung zu treffen, bevor diese eine Bauträgerfinanzierung freigeben. So wissen die Banken, ob es in der Vergangenheit zeitliche Probleme gab.
Zudem ist das Verkaufsrisiko relevant für Banken, wenn es um Finanzierungen für Bauträger geht. Bauträger müssen die Banken mit einer realistischen Kalkulation hinsichtlich des Verkaufserlöses überzeugen. Hier sollte man beachten, dass sich die Immobiliennachfrage kurzfristig auch ändern kann und dies sollte man in seinen Berechnungen mit einbeziehen. Falls die Bauzinsen in der Zukunft steigen, kann die Nachfrage stark sinken, was sich wiederum auf den Verkaufserlös auswirkt.
Wenn ein Bauträger jedoch alle Risiken und Faktoren bei der Planung des Projekts berücksichtigt und ausführlich & verständlich für Banken und Kreditgeber darstellt, gibt es gute Chancen zur Bewilligung der Bauträgerfinanzierung.
Formen der Bauträgerfinanzierung
Je nach Verwendungszweck stellen Banken verschiedene Finanzierungsarten zur Verfügung. Wenn ein Bauträger beispielsweise Kapital für den Kauf eines Grundstücks benötigt, kann bei der Bank einen Grundstücksankaufkredit beantragen.
Wie bereits erwähnt, gibt es jedoch nicht nur die klassische Kreditvergabe von der Bank, um ein Bauvorhaben realisieren zu können. Immer größerer Beliebtheit erfreuen sich Mezzaninfinanzierungen. Diese helfen Bauträgern und Projektentwicklern dabei, den Eigenkapitalanteil zu senken und Liquiditätsengpässe zu überbrücken.
Mezzaninkapital ist eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital. Es wird in der Regel als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig gestellt wird oder nachrangig besichert wird.
Mezzaninkapitalgeber, die oft Unternehmen aus dem Bereich Private Equity darstellen, gehen bei der Mezzaninfinanzierung ein hohes Risiko ein. Ein höheres Risiko als bei anderen Finanzierungsvarianten. Daher erhalten diese auch einen fest vereinbarten Darlehenszins oder auch einen Gewinnanteil, auch bekannt als Equity Kicker.
Mezzaninkapital tritt bei Bauträgerfinanzierungen in unterschiedlichen Gestaltungsformen auf.
zum Beispiel:
· Darlehen
· Nachrangiges Darlehen
· Kommanditbeteiligungen
· Anleihen
In der Bilanz wird das Mezzaninkapital entweder dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zugeordnet. Dies ist abhängig von der gewählten Variante.
Vor allem seit Basel III ist es für Bauträger nicht mehr so leicht an Kredite von Banken zu gelangen, denn die Banken müssen risikoreiche Kredite mit mehr Eigenkapital unterlegen. Dadurch sind Banken in den vergangenen Jahren immer zurückhaltender geworden. Die Mezzaninfinanzierung stellt also eine gute und wichtige Alternative dar.
Bauträgerfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ist eine Bauträgerfinanzierung ohne Eigenkapital möglich? Banken fordern häufig 20 bis 40 Prozent Eigenkapitalanteil. Für Banken stellt also kein oder nur sehr wenig Eigenkapital ein Ausschlusskriterium für die Bauträgerfinanzierung dar.
Es ist jedoch möglich den Eigenkapitalanteil durch Mezzaninkapital deutlich zu senken.
Mezzaninkapital eignet sich nämlich hervorragend für die Bauträgerfinanzierung, wenn nur wenig Eigenkapital verfügbar ist, denn das Mezzaninkapital ersetzt den Eigenkapitalanteil zu einem großen Teil.
- Bauträger mit sehr wenig Eigenkapital können mithilfe einer Mezzanine-Finanzierung die Umsetzung eines Projekts realisieren.
- Bauträger mit genug Eigenkapital können durch die Mezzanin-Finanzierung Eigenkapital einsparen. Dieses Eigenkapital können sie nutzen, um weitere Projekte parallel umzusetzen.
Fazit
Für Bauträger gibt es verschiedene Möglichkeiten, um an Kapital für komplexe Bauvorhaben zu kommen. Ob, klassischer Weg über die Bank oder über alternative Finanzierungsformen wie Mezzaninkapital. Eins steht fest. Bauträger benötigen maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte von Experten.
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