Immobilien Projektentwicklung – Das müssen Sie wissen
Was ist eine Immobilien Projektentwicklung?
Unter einer Immobilien Projektentwicklung versteht man die Planung, Steuerung, Durchführung und die Analyse von Maßnahmen, die notwendig sind, um ein oder mehrere Grundstücke nach offiziellem Baurecht zu bebauen. Die Projektentwicklung ist bedeutsam für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie und steht direkt am Anfang des Lebenszyklus einer Immobilie. Bevor ein Projekt durchgeführt werden kann, muss es nämlich zu Beginn ausführlich geplant werden.
Bei der Projektenwicklung geht es darum, ein optimales Grundstück zur Bebauung, eine Immobilie für den Neubau oder ein ideales Objekt zur Vermietung zu finden. Dazu gehört auch die Untersuchung des Projekts und die Planung.
Zusammengefasst
- Prüfung des Planungsrechts und das sichern des Grundstücks oder des Mietobjekts.
- Die Wirtschaftlichkeitsberechnung bezüglich Finanzierung, Rendite, Steuer etc.
- Setzen von geeigneten Projektzielen wie z.B Kosten, Termine
- Organisierung und Planung
Ein Projektentwickler erarbeitet ein Konzept für die Ziele des Projekts aus. Das umfasst sowohl die Vorbereitung des Bauvorhabens als auch die Vermarktung der Immobilie. Bei Projektentwicklern kann es sich um Eigentümer, Bauträger, Bauunternehmer oder um Projektgesellschaften handeln.
Die Vorgehensweise bei der Projektentwicklung
Bezüglich der Vorgehensweise bei der Entwicklung einer Immobilie muss man zwischen 2 Arten unterscheiden. Bei der einen Vorgehensweise wird der Erhalt und die Renovierung von Bestandsimmobilien angestrebt und bei der anderen Vorgehensweise sucht man bei der Projektentwicklung von Immobilien nach idealen Grundstücken, um diese zu nutzen.
Wenn die Idee gut durchdacht wurde, kann nach einem geeigneten Standort und nach einem Investor gesucht werden, falls der Standort noch nicht gefunden wurde.
Die relevanten Faktoren der Immobilien Projektentwicklung
Die wichtigsten Punkte bei der Projektentwicklung einer Immobilie sind:
- Standort
- Kapital
- Projektidee
Damit Bauträger und Entwickler gut mit der Projektentwicklung vorankommen können, müssen die 3 genannten Faktoren gut kombiniert werden, denn nur so können renditestarke und wettbewerbsfähige Immobilienprojekte entstehen, die auch ökologisch nachhaltig sind. Jedoch muss auch beachtet werden, dass diese Faktoren auch konträr zueinanderstehen können.
Beispielsweise: Ein idealer Standort und eine gute Projektidee benötigen Kapital durch Investoren, diese Investoren sind aber auch selbst auf der Suche nach geeignetem Immobilienprojekten.
Die Phasen der Projektentwicklung einer Immobilie
Eine Projektentwicklung beginnt bei der Projektidee und endet bei der Projektrealisierung. Sie beinhaltet alle Phasen der Planung und Realisierung einer Immobilie. Idee, Planung, bauliche Umsetzung, die Nutzung einer Immobilie und die Verwertung.
Auch das Projektmanagement und die Immobilienbewirtschaftung spielen eine Rolle und weiterhin sind Kapitalgeber und Investoren auch oft in der Projektentwicklung involviert.
Projektinitiierung
Bei der Projektinitiierung werden die allgemeinen Objektmerkmale, wie beispielsweise die Nutzung oder die Fläche, beschrieben. Zudem wird eine Projektentwicklungsrechnung durchgeführt, denn um festzustellen, ob das Immobilienprojekt realisierbar ist oder nicht, muss ein Konzept erstellt werden. Deswegen wird die Projektentwicklungsrechnung mit einen sogenannten Frontdoor-Approach oder einem Backdoor-Approach durchgeführt.
- Frontdoor-Approach: Hierbei geht es um die voraussichtlichen Kosten, aus welchen eine erforderliche Mindestmiete errechnet wird. Kann diese nicht erreicht werden, ist das Projekt nicht wirtschaftlich.
- Backdoor-Approach: Hierbei geht man von einer marktüblichen Miete aus und ermittelt daraus die Gesamtkosten. Die Baukosten können in der Regel nicht beeinflusst werden und bieten daher den Maximalpreis. Der Backdoor-Approach bietet eine Verhandlungsbasis für die Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer.
Konzeption des Projekts
Wenn die Idee, der Standort und die Finanzierung geklärt wurden, geht es als nächstes an die Konzeption des Projekts. Bei dieser werden umfangreiche Analysen zur Immobilie erstellt. In dieser Phase geht es darum ein Konzept zu entwerfen, welches die Wirtschaftlichkeit und die Realisierbarkeit des Immobilienprojekts behandelt, um diese dann vor Investoren und Kapitalgebern vorzuweisen. Ebenso wichtig ist eine Standortanalyse und eine Marktanalyse genauso wie Risiko- und Kostenanalysen. Es darf nicht vergessen werden, mögliche Risiken zu finden und zu bewerten, um ggf. Maßnahmen durchführen zu können.
Standort und Marktanalyse
Die Marktanalyse und die Standortanalyse sind wesentliche Bestandteile der Projektentwicklung. Die Marktanalyse ist dazu da, um die kurz- und mittelfristige Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt zu untersuchen. Es wird nach rechtlichen, technischen und ökonomischen Gesichtspunkten geprüft, ob die Immobilie Potenzial hat.
Die Standortanalyse soll ergeben, ob das Immobilienprojekt sich in einem guten Standort oder einem schlechten Standort befindet. Der Standort lässt sich in Makro-Standort (Umfeld, Einwohnerentwicklung, Einkommen) und in den Mikro-Standort (Verkehrsanbindung, Topografie) einteilen.
Auch spricht man in der Regel von weichen und harten Faktoren. Weiche Faktoren sind Freizeit und Wohnqualität, Image des Orts etc. Harte Faktoren sind Infrastruktur, Topografie, Bevölkerungsmix etc.
Rentabilitätsanalyse
Ob die Entwicklung eines Immobilienprojekts ein voller Erfolg wird, ist von verschiedenen Faktoren abhängig, wie dem Verkauf, der Vermietung und der Wertsteigerung sowie von Steuervorteilen. Mithilfe einer Prognoserechnung werden alle Kosten, die anfallen, mit den möglichen Mieteinnahmen oder dem Verkaufserlös verglichen.
Wettbewerbsanalyse
Auch die Wettbewerbsanalyse darf nicht vernachlässigt werden. Sie ist eine Kombination aus Markt- Standort und Nutzungsanalyse. Die Resultate des Immobilienobjekts werden mit anderen, konkurrierenden Objekten verglichen. Dadurch können Risiken besser eingeschätzt werden und es gibt Rückschlüsse darüber, wie stark eigentlich das eigene Immobilienobjekt ist. Gegebenenfalls kann man dann Änderungen an dem Projekt vornehmen.
Die Risikoanalyse
Es gibt verschiedene Risikostufen, die man bei der Projektentwicklung von Immobilien beachten muss. Man unterscheidet in der Regel zwischen einem Entwicklungsrisiko, Prognoserisiko, Planungsrisiko, Zeitrisiko, Finanzierungsrisiko, Kostenrisiko.
Entwicklungsrisiko:
Das Entwicklungsrisiko beschreibt das Risiko, welches bei der Vermarktung der Immobilie auftreten kann, falls das Objekt nicht korrekt konzipiert wurde.
Prognoserisiko:
Am Anfang, bevor das Projekt überhaupt realisiert wird, werden Analysen und Prognosen durchgeführt. Hier gibt es ein Risiko, dass fehl prognostiziert wird.
Planungsrisiko:
Auch Planungsrisiken sind möglich, Diese beschreiben das Risiko, wenn man während der Projektphase erkennt, dass das Objekt nicht wie geplant realisiert werden kann.
Zeitrisiko:
Falls ein geplanter Zeitraum überschritten wird, spricht man von Zeitrisiko
Finanzierungsrisiko:
Wenn das notwendige Kapital nicht aufgebracht werden kann, spricht man von Finanzierungsrisiko
Kostenrisiko:
Finanzierungsrisiko und Kostenrisiko hängen sehr eng zusammen. Oftmals lassen sich nicht alle Kosten im Voraus planen, sodass auch ungeplante Kosten entstehen können. Dann spricht man von Kostenrisiko
Projektkonkretisierung:
Nachdem das Projekt ausführlich geplant wurde, geht es an die Konkretisierung des Projekts. In dieser Phase werden die letzten wichtigen Realisierungsentscheidungen getroffen, Vertragsabschlüsse durchgeführt sowie Genehmigungsplanungen abgeschlossen. Dieser Phase muss man besondere Beachtung schenken, da diese besonders bedeutsam ist, um eine erfolgreiche Projektentwicklung einer Immobilie zu gewähren. In dieser Phase beginnt man zudem Kosten zu kalkulieren, Termine zu planen und die Qualitätskontrolle durchzuführen.
Projektrealisierung
Die letzte Phase der Projektentwicklung und eine der relevantesten. Hier beginnt man damit, die Immobilie zu vermarkten oder zu bauen. Also ab dem Zeitpunkt der Konzeption des Projekts beginnt die Vermarktung der Immobilie oder der Einheiten der Immobilie. Je nach Zweck der Immobilie, wird diese entweder ganz verkauft oder vermietet.
Wer ist alles an einer Projektentwicklung für Immobilien beteiligt?
Der Bauträger spielt hier meist eine sehr wichtige Rolle, denn er arbeitet die Strategie aus, organisiert die Finanzierung und hat volle Kontrolle über das Projekt. Der Bauträger kann gleichzeitig der Projektentwickler sein oder jemand anders dafür beauftragen. Weiterhin sind Architekten und andere Fachleute, wie Statiker oder Tragwerkplaner an der Projektentwicklung einer Immobilie beteiligt. Wenn es um die Nutzung der Immobilie geht, werden auch Immobilienmakler beauftragt.
Die Finanzierung in der Projektentwicklung
Die Finanzierung ist oft eines der schwierigsten Dinge in dem Immobiliengeschäft, denn daran scheitern leider viele Projekte. Wie die Finanzierung von Projekten durchgeführt werden kann, haben wir in dem Blogbeitrag Projektfinanzierung von Immobilienprojekten ausführlich beschrieben.
Chancen und Probleme bei der Projektentwicklung einer Immobilie
Demografische Änderungen in der Gesellschaft und der Wandel von einer Produktions- in eine Dienstleistungsgesellschaft haben keinen geringen Einfluss auf die Immobilienwelt. Der Entstehungsprozess einer Immobilie und die Projektentwicklung werden immer komplexer.
Allgemein kann man die Risiken der Projektentwicklung einer Immobilie in objektive und subjektive Risiken unterscheiden. Objektive Risiken sind beispielsweise die Standortentwicklung, die Entwicklung der gesamten Wirtschaft und das Angebot von Konkurrenz sowie Kostenrisiken. Auf diese Dinge hat man als Bauträger oder Projektentwickler nur wenig Einfluss.
Subjektive Risiken sind Managementrisiken. Wie Planung, Aufbau, Ablauf und die Wahl der Beteiligten sowie die Kommunikation zwischen den Fachleuten.
Schlussendlich lässt sich sagen, dass in jeder Phase der Projektentwicklung Risiken und Probleme auftreten können, die eine Realisierung des Projekts gefährden können. Einige von diesen Risiken kann man einkalkulieren, wenn man geschickt plant, andere hingegen sind nicht planbar.