Optimierungsmöglichkeiten bei der Projektfinanzierung von Immobilienprojekten

Wachstumsorientierte Bauträger & Projektentwickler stehen in puncto Projektfinanzierung häufig vor großen Herausforderungen.

Aufgrund der immer restriktiveren Auflagen für Bankinstitute in der Vergabe von Immobilienkrediten wird es für Projektentwickler und Bauträger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz immer schwieriger Projektfinanzierungen zu wirtschaftlich sinnvollen Konditionen zu erhalten.

Häufig ergeben sich hohe Eigenkapitalerfordernisse, die den Projektentwickler in weiterer Folge beim Ankauf neuer Projekte und so auch in seinem Unternehmenswachstum hemmen.

Wie gestaltet sich eine übliche Projektfinanzierung für Immobilienprojekte und welche Optimierungsmöglichkeiten gibt es hier? Diese Fragen beantworten wir in unserem Artikel.

Projektfinanzierungen im Immobilienbereich. Worauf gilt es zu achten?

Viele Bauträger stehen oft vor derselben Herausforderung: eine attraktive Liegenschaft mit Potential wurde gefunden, ein wirtschaftlich attraktiver Business Case ist schnell entwickelt, allein es fehlt die passende Finanzierung für das Projekt.

Folgende Infos sollten in einer anschließenden Finanzierungsanfrage an Banken und Investoren enthalten sein:

- Eine vollständige Projektbeschreibung

- Infos zum aktuellen Projektstatus

- Grundbuchauszug

- Eine genaue Beschreibung des Verwertungsmodells (Business Case)

- Welche Finanzierungsvariante wird gesucht

- Eine detaillierte und schlüssige Bauträgerkalkulation

- Infos zum Ankaufsstatus: Kaufvertrag, Optionsvertrag, Vorkaufsrecht, etc.

- Track Record und Information zum Antragsteller

Wichtig ist, dass durch die Beschreibung und Realisierbarkeit des Business Cases klar erkenntlich ist, wie das aufgenommene Kapital an die Bank zurückgeführt werden soll (klares und nachvollziehbares Exit-Szenario).

Probleme bei der Projektfinanzierung

Nahezu jeder in der Immobilienbranche weiß dass noch vor wenigen Jahren 100% oder sogar mehr als die kalkulierten Gesamtinvestitionskosten (GIK) eines Immobilienprojektes von einer Bank finanziert wurden und in krassen Ausnahmefällen noch werden.

Durch gesetzliche Regulierungen wie beispielsweise Basel II oder auch aktuelle Entwicklungen wie die EU-Taxonomie, die besonderen Wert auf die Nachhaltigkeit legt, gehören diese 100% Projektfinanzierung aber meist der Vergangenheit an.

Heutzutage haben sich die Eigenkapitalanforderungen an Projektentwickler deutlich erhöht. Abhängig vom jeweiligen Projekt und den individuellen Rahmenbedingungen werden zwischen 90% und 60% der GIK eines Projektes von der fremdfinanzierenden Bank zur Verfügung gestellt.

Das Hauptproblem dabei ist, dass sich ein Projektentwickler so häufig kurzfristig auftretende Opportunitäten entgehen lassen muss, da bereits alle verfügbaren Eigenmittel durch die hohen Anforderungen in anderen Projekten gebunden sind.

Welche Optimierungsmöglichkeiten gibt es bei Projektfinanzierungen? Wie kommen Entwickler an Eigenkapital?

Eine Variante, wie hohe Eigenkapitalerfordernisse an Projektentwickler verschlankt werden können, stellt das Mezzaninkapital dar.

Durch die Aufnahme von Mezzaninkapital lässt sich das gebundene Eigenkapital des Entwicklers deutlich reduzieren und somit die gesamte Finanzierungstruktur des Unternehmens optimieren.

Mezzaninkapitalgeber gehen ein höheres Risiko mit dem Mezzaninkapital ein als bei anderen Finanzierungsvarianten. Daher erhält dieser im Gegenzug in der Regel einen fix vereinbarten Darlehenszins, einen Gewinnanteil oder beides.

Durch diese Art der Finanzierung können Bauträger trotz erhöhter Eigenkapitalanforderungen mehrere Immobilienprojekte gleichzeitig umsetzen. Mittlerweile ist diese Variante sehr weit verbreitet und erfreut sich wachsender Beliebtheit, auf der Kapitalseite auch bei institutionellen Investoren.

Mezzaninkapital bietet folgende Vorteile:

- mehrere Projekte gleichzeitig durchführbar durch bessere Eigenkapitalquote

- optimierte Finanzierungsstruktur für Projektentwickler

- schnelleres Wachstum

- höhere Eigenkapitalrentabilität

Bauträger und Projektentwickler verbessern mithilfe des Mezzaninkapitals auch ihre Position gegenüber Banken. Sie können die geforderten Eigenkapitalquoten leichter bewältigen und erhalten schneller Zugang zu Krediten.

Beispielsrechnung einer Projektfinanzierung eines Immobilienprojekts

Für ein großes Projekt benötigt ein Projektentwickler Gesamtinvestitionskosten von insgesamt 50 Millionen €

Die Bank finanziert 80% des Projektvolumens, also: 40 Millionen €

Das Eigenkapital des Entwicklers müsste also noch 10 Millionen € betragen und wäre für 2-3 Jahre gebunden.

Mithilfe der Aufnahme von Mezzaninkapital in der Höhe von 8 Millionen € lässt sich der Kapitalbedarf des Projektentwickler deutlich reduzieren und die Flexibilität für den Ankauf neuer Liegenschaften bleibt erhalten.

Banken spielen weiterhin eine Rolle bei der Projektfinanzierung

Banken bleiben jedoch nicht außen vor. Gerade im aktuellen Zinsumfeld kommt der Großteil der Finanzierung in den meisten Fällen von Banken, auch wenn Senior Loan sich auch bei institutionellen Investoren immer größerer Beliebtheit erfreut.

Eine reine Finanzierung mit Mezzaninkapitalgebern ist in der Regel zu teuer und macht nur in Ausnahmefällen Sinn (z.B. Immobilienhandel, Bridge Finanzierung, etc.).

Bei hybriden Finanzierungen sind die alternativen Kapitalquellen dazu da, um die Lücke zwischen Eigen- und Fremdkapital zu decken.

Da Eigenkapital in der Projektentwicklung als „knappes Gut“ bezeichnet werden kann, sind Projektentwickler dazu bereit hohe Zinsen für Mezzaninkapital zu bezahlen. In der Kombination mit einem üblichen Fremdkapital Zinssatz der Bank ergeben sich schlussendlich wirtschaftlich machbare Kapitalkosten und ein deutlich geringer Eigenkapitaleinsatz, der auch den Gleichzeitigsfaktor der Projekte erhöht und somit die wirtschaftliche Rentabilität des Projektentwicklers.