Intercreditor Agreements: Brückenbau zwischen Senior und Junior Kapitalgebern im Immobilienbereich

Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienbranche. Häufig setzen sich die Finanzierungen aus verschiedenen Kreditgebern zusammen, die unterschiedliche Risikopositionen und Rückzahlungsprioritäten haben. Hier kommen Intercreditor Agreements ins Spiel – sie regeln die Rechte und Pflichten zwischen Senior und Junior Kapitalgeber (Lender). In diesem Blogbeitrag wollen wir uns genauer mit Intercreditor Agreements befassen und ihre Rolle im Immobilienbereich erörtern.

Was sind Intercreditor Agreements?

Intercreditor Agreements sind Verträge zwischen mehreren Kreditgebern, die die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien regeln. Sie dienen dazu, das Zusammenspiel zwischen den verschiedenen Kreditgebern zu vereinfachen und potenzielle Konflikte zu vermeiden. Bei Immobilienprojekten gibt es in der Regel zwei Arten von Kreditgebern: Senior Lender und Junior Lender. Die beiden unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Kreditvergabepraxis und ihrer Priorität bei der Rückzahlung des Kredits.

Senior Lender und Junior Lender: Eine kurze Einführung

Senior Lender sind in der Regel Banken oder Finanzinstitute, die größere Kredite mit einer hohen Kreditsicherheit vergeben. Sie haben im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers oder einer Verwertung der Sicherheiten die erste Priorität bei der Rückzahlung des Kredits.

Junior Lender hingegen sind meist institutionelle Investoren, Private Equity-Firmen oder Mezzanine-Kreditgeber. Sie vergeben kleinere Kredite mit einem höheren Risiko und einer geringeren Sicherheit. Ihre Rückzahlungspriorität ist im Vergleich zu den Senior Lendern niedriger, was bedeutet, dass sie erst dann an der Reihe sind, wenn die Forderungen der Senior Lender vollständig befriedigt wurden.

Durch diese unterschiedlichen Risikopositionen ergeben sich auch die deutlich unterschiedlichen Renditeerwartungen (Effektivzinsen bzw. IRR).

Die Bedeutung von Intercreditor Agreements im Immobilienbereich

Im Immobilienbereich sind Intercreditor Agreements von besonderer Bedeutung, da sie das Zusammenspiel zwischen Senior Lendern und Junior Lendern regeln und einen reibungslosen Ablauf der Gesamtfinanzierung gewährleisten. Folgende Aspekte werden in Intercreditor Agreements häufig geregelt:

Rangfolge der Kreditgeber: Die Vereinbarungen legen die Rangfolge der Kreditgeber bei der grundbücherlichen Sicherstellung und natürlich auch bei der Rückzahlung des Kredits und der eventuellen Verwertung von Sicherheiten fest. Dadurch wird sichergestellt, dass im Falle einer Insolvenz oder Verwertung der Sicherheiten die Senior Lender zuerst bedient werden und die Junior Lender erst dann zum Zug kommen, wenn die Forderungen der Senior Lender vollständig befriedigt wurden. Sofern der Senior Lender erstrangig mit einer Höchstbetragshypothek grundbücherlich besichert ist, schmälert dies auch für die Junior Lender die Sicherheitenstellung und wird sich dementsprechend in der Zinsgestaltung wiederfinden.

Informationsaustausch: Intercreditor Agreements regeln auch den Informationsaustausch zwischen den Kreditgebern und gewährleisten, dass beide Parteien über alle relevanten Informationen verfügen, um informierte Entscheidungen treffen zu können.

Entscheidungsfindung: Die Vereinbarungen legen fest, wie Entscheidungen getroffen werden, insbesondere in Bezug auf Änderungen der Kreditbedingungen, Nachbesicherungen oder zusätzliche Finanzierungen. Häufig müssen die Senior Lender diesen Entscheidungen zustimmen, um die Junior Lender zu schützen.

Verzicht auf bestimmte Rechte: In einigen Fällen verzichten Junior Lender auf bestimmte Rechte, wie zum Beispiel das Recht, den Kredit selbst einzufordern oder Sicherheiten zu verwerten, solange die Senior Lender noch Forderungen gegen den Kreditnehmer haben.

 Standstill- und Nachrangigkeits-Klauseln: Diese Klauseln regeln die Umstände, unter denen die Junior Lender ihre Forderungen geltend machen oder Maßnahmen gegen den Kreditnehmer ergreifen dürfen. Standstill-Klauseln verpflichten Junior Lender, für eine bestimmte Zeit auf solche Maßnahmen zu verzichten, während Nachrangigkeits-Klauseln die Junior Lender verpflichten, ihre Ansprüche hinter denen der Senior Lender anzustellen.