Loan to Value (LTV)

Der Loan to Value ist das Verhältnis vom Kreditbetrag zum Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie und ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Kapitalaufnahme.

Bei der Fremdkapitalaufnahme soll das Investitionsobjekt den Kapitalgebern als Zahlungssicherheit dienen. Von daher soll der Marktwert der Immobilie den Rahmen der Kreditbewilligung bestimmen. Dieser Rahmen lässt sich von Kreditinstituten am jeweiligen LTV erkennen.

Deutsche Banken dürfen, laut den Richtlinien der Immobilienfinanzierung, die Darlehenshöhe nicht den vollen LTV ausschöpfen. Der echte Beleihungswert stellt einen Anteil des Loan to Value dar.

Die Berechnung des LTV gestaltet sich folgendermaßen

Loan to Value = (Kreditvolumen / Verkehrswert der Immobilie) x 100

Dazu muss man erwähnen, dass Kreditgeber vom Verkehrswert einen Sicherheitsabschlag abziehen.

Rechenbeispiel eines LTV

Ein Bestandsobjekt soll erworben werden, dessen Wert auf 10 Mio. EUR geschätzt wird. Der Eigentümer ist jedoch bereit, es für 9 Mio. EUR zu verkaufen. Wird Eigenkapital idHv. 2 Mio. EUR eingebracht, muss die Fremdfinanzierung über eine Höhe von 8 Mio. EUR erfolgen (die Kaufnebenkosten betragen 10%), was zu einem LTV von 80 % führt (8/10).

Wie der LTV von Kreditgebern verwendet wird

Der LTV ist nur ein Faktor bei der Entscheidung, ob ein Darlehen gewährt werden kann. Er ist jedoch eine der wichtigen Stellgrößen für die Vergabeentscheidung sowie den Konditionenvorschlag (Risikoaufschlag).

Höhere LTVs sind insbesondere bei langfristigen Finanzierungen weiterhin möglich. Weiterhin möglich bleiben 100%-Finanzierungen (dh. der gesamte Kaufpreis wird finanziert), jedoch nur, wenn der LTV deutlich unter 80% liegt. 

Im Allgemeinen gilt: Je niedriger der LTV, desto größer ist die Chance, dass der Kredit genehmigt wird, und desto niedriger ist wahrscheinlich auch der Zinssatz.