Cap Rate
Als Cap Rate (auch bekannt als Kapitalisierungsrate) bezeichnet man in der Immobilienbranche das Verhältnis von den Netto-Einnahmen zum aktuellen Marktpreis eines Objekts. Im Gegensatz zur Bruttorendite werden hierbei die Bewirtschaftungskosten mitberücksichtigt. Die Anschaffungsnebenkosten werden jedoch nicht berücksichtigt. wie beispielsweise bei der Nettorendite.
Formel:
Cap Rate = derzeitiger jährlicher Cash flow / Marktpreis des Objekts
Je höher die Cap Rate ausfällt, desto günstiger ist der Kaufpreis. Auch ist die Cap-Rate der Kehrwert des Einkaufsfaktors, welcher das Verhältnis zwischen Kaufpreis & Netto-Jahresmiete beschreibt.
Die Cap Rate ist eine geeignete Kennzahl, die zur vorläufigen Einschätzung der Angemessenheit einer Kaufpreisforderung verwendet wird.
Die Cap Rate und ihre Bestimmungsgründe
Weiterhin ist die Cap Rate eine sehr dynamische Kennzahl. Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung, da es immer zu unerwarteten Änderungen der Rahmenbedingungen kommen kann (Zinsen, Wachstum der Wirtschaft etc.) So passen sich auch die Mieten und die Preise stetig an und nähern sich immer einem gewissen Gleichgewicht an. Auf dem Weg dorthin ändern sich aber in der Regel die Gleichgewichtsbedingungen. Drei der wesentlichen Bestimmungsgründe der Cap Rate sind
- Risiko
- Wachstumserwartungen
- Opportunitätskosten des Kapitals
Rechenbeispiel einer Cap Rate
Zuerst werden die Bruttoeinnahmen eines Objekts kalkuliert, die sich in der Regel aus Mieteinnahmen zusammensetzen. Weiterhin lassen sich auch durch Küchen und Gerätenutzung, Automaten etc. sekundäre Einnahmen generieren
[Nutzfläche] * [Nettomiete/Monat] * [12 Monate] = [jährliche Bruttoeinnahmen]
Danach kalkuliert man die jährlichen Kosten. Diese bestehen aus den Instandhaltungskosten, Versicherungen, Steuern und Verwaltung. Diese Kosten zieht man von den Bruttoeinnahmen ab und erhält die Nettoeinnahmen.
[Bruttoeinnahmen] – [Aufwendungen] = [Nettoeinnahmen]
Als nächstes teilt man die Nettoeinnahmen durch den Kaufpreis des Immobilienobjekts bzw. die Kapitalkosten (Kaufpreis + Kosten für Beschaffung von Fremdkapital). Danach erhält man die Kapitalisierungsrate.
[Nettoeinnahmen] / [Kaufpreis] = [Differenzwert] * 100 = [Cap Rate]
Interpretation der Cap Rate
Die Cap Rate stellt die erwartete Rendite in Prozent dar, die ein Käufer bei der sofortigen Bezahlung der Immobilie generieren kann. Somit lassen sich Verdienstmöglichkeiten von Immobilieninvestitionen mithilfe der Cap Rate schnell miteinander vergleichen.
Die Cap Rate sollte jedoch nicht der einzige Faktor sein, der zur Bestimmung der Profitabilität herangezogen wird. Auch sollte man das Entwicklungspotenzial der Einnahmen einer bestimmten Immobilie auf dem Schirm haben und mögliche Wertänderungen der Immobilie Im Blick behalten. Weiterhin könnten die Ausgaben unerwartet steigen.
Somit bietet die Cap Rate keine Vorausschau auf zukünftige Risiken. Käufer können sich nicht auf die Cap Rate verlassen und davon ausgehen, dass die Immobilie die jetzigen Einnahmen und den jetzigen Wert beibehält.